De verkoop van uw huis in Frankrijk. Stappenplan voor verkoop!

Hoe verkoop ik mijn huis in Frankrijk.  Vermijd valkuilen.  13  Belangrijkste tips bij  verkopen van een huis in Frankrijk                                                                              

Hieronder treft u de belangrijkste tips aan bij    de verkoop van een huis in Frankrijk.

1  Makelaar of zelf huis verkopen.

Bent u eigenaar van een huis in Frankrijk en wilt u uw huis verkopen dan heeft u de keuze. Of zelf doen of een makelaar inschakelen. U kunt dan gebruik maken van een Nederlandse makelaar of een Franse makelaar. Er bestaat  helaas geen nationale website met aangesloten makelaars. Funda in Nederland is een zeer gemakkelijke en toegankelijke tool.  Let op:  de tarieven van Franse makelaars zijn aanmerkelijk hoger dan in Nederland. Oplopend tot gemiddeld 6 of 7 % van de verkoopprijs.

2 Selectie makelaar.

Wees zorgvuldig bij het selecteren van de (Franse)  makelaar want hij is uw vertegenwoordiger. En u bent er vaak niet bij als hij de bezichtingen regelt en de onderhandelingen doet. Neem in ieder geval een officiële makelaar in de arm die ook een “carte professionnelle” heeft. Dat betekent namelijk dat hij de wettelijk vereiste  kwalificaties heeft. Bovendien is hij dan  ingeschreven  bij de Kamer van Koophandel.

3 Franse makelaar bij huis verkopen Frankrijk.

Kiest u een Franse makelaar dan kunt u uw huis onderbrengen bij één makelaar of meerdere makelaars. Beide opties hebben voor- en nadelen. Kiest u één makelaar dan is het voordeel dat alleen hij u vertegenwoordigt en zeker zijn best zal doen. Zijn doel is  om de verkoop te laten slagen. Nadeel is dat de groep potentiële kopers relatief gezien klein is. De makelaar zal zijn advertenties alleen in zijn etalage zetten. Of  hij plaatst zijn advertenties in de lokale of regionale bladen.

Onze ervaring is toch dat zelf verkopen de meeste kansen biedt en in ieder geval de goedkoopste oplossing biedt. Het is zeker niet ingewikkeld en relatief eenvoudig te doen. Ziet u toch op tegen de juridische aspecten dan kunt u zich laten bijstaan door een deskundige in Frankrijk of Nederland. De verwachting is overigens dat in de toekomst steeds meer particulieren zelf de verkoop zullen regelen. Zo ontwijkt men dure makelaars. De meerwaarde van een makelaar is door de opkomst van internet nauwelijks nog te benoemen.  Zeker in relatie tot de zeer hoge courtage die in Frankrijk wordt gevraagd (gemiddeld 7% van de verkoopprijs) . En u bent tenslotte de beste verkoper van uw eigen huis. U kent uw huis als geen ander.

STAPPENPLAN HUIS VERKOPEN IN FRANKRIJK,  ZONDER TUSSENKOMST MAKELAAR.

1 Adverteren op landelijk werkende site van particulieren in Frankrijk                                                                                                    

U kunt als particulier gebruik maken van een nationaal werkende website. Zoals bijvoorbeeld  de site voor particulieren. p.a.p. (  particulier à particulier). Zie:  https://www.pap.fr/annonce/vente-maisons

Onze persoonlijke ervaringen met deze site zijn goed.

Voor een bedrag van € 49 per maand (per maand opzegbaar) kunt  u op deze site uw tekst en maximaal 12 foto’s plaatsen.  U kunt daar ook een Open Dag publiceren. Geïnteresseerden kunnen u per mail bereiken. U kunt ook uw telefoonnummer geven maar velen kiezen er voor om in eerste instantie alleen per mail bereikbaar te zijn.  U kunt het huis ook gratis laten taxeren, door bijvoorbeeld twee makelaars te vragen een advies te geven over de vraagprijs voor het huis en hen een offerte uit te laten brengen.

Maar u kunt natuurlijk ook digitaal adverteren in Nederland, Engeland of België

2 Bepaling verkoopprijs

Het is zaak om een reële verkoopprijs te vragen en niet voor  een te hoge prijs te gaan. U kunt trachten vergelijkbare te koop staande huizen te vinden. Maar de verschillen kunnen groot zijn. Wij kunnen  voor  u in de betreffende regio kijken naar de gemiddelde verkoopprijs per m2 woonoppervlakte in bijvoorbeeld  het afgelopen jaar. Dat kan u helpen bij het bepalen van een juiste verkoopprijs.

3 Open dag.

Wij adviseren u een Open dag te organiseren. Dat heeft als voordeel dat u gezien de afstand tot Nederland  een mogelijk aantal geïnteresseerden op 1 dag of in één weekend kan laten komen.  U kunt dan de bezoekers op afspraak laten komen. Wij hebben daar zelf goede ervaringen mee opgedaan. Het werkt efficiënt en voorkomt nodeloos op en neer reizen.

4 Verkoopgesprek.

Zeker als u in Frankrijk woont en de taal spreekt biedt deze site  mogelijk een goede oplossing. Maar let op een aantal belangrijke punten, indien u van uw verkoopgesprek een succes wil maken. In Frankrijk zijn de omgangsvormen anders dan in Nederland. Wij staan er in Frankrijk en de rest van de wereld bekend om vrij direct te zijn, om niet te zeggen bot. In Frankrijk is de sfeer bij ontmoetingen en dus ook bij een bezichtiging van een huis zeer belangrijk. Nederlanders zijn zeer zakelijk en willen het liefst meteen onderhandelen. Doe dat niet, bewaar uw geduld en geef de aspirant koper de tijd en de ruimte.  Het zal de besprekingen zeker ten goede komen.  Is hij geïnteresseerd dan zal hij dat wel laten blijken. Indien u dit wenst kunnen wij u stap voor stap adviseren op de achtergrond.

5 Concept koopovereenkomst.

Indien u het mondeling eens bent geworden met de aspirant koper is het zaak om zo spoedig mogelijk hem een concept koopovereenkomst aan te bieden. Immers u wilt niet dat de koper nog elders gaat kijken en wellicht zijn mondelinge aanbod weer intrekt.

U kunt de overeenkomst laten opstellen door een Franse notaris, maar u kunt ook zelf een model koopovereenkomst zelf downloaden. Maar wees er wel op bedacht dat het maken van een duidelijke koopovereenkomst van het allergrootste  belang is en dat  u specifieke bepalingen, zoals kettingbedingen of zakelijke rechten zoals een erfdienstbaarheid of pachtrecht  in de overeenkomst opneemt. Ook kunnen er beperkingen op het perceel rusten door gemeentelijke bepalingen. Al deze bepalingen moeten  later in de notariële akte ook opgenomen.  Anders zou u later aansprakelijk gesteld kunnen worden door de koper. Met name  indien bij de notaris blijkt dat bepaalde  rechten of verplichtingen niet zijn opgenomen in de koopovereenkomst.

U moet dus zeker wel op de hoogte zijn van de juridische aspecten van een verkoop . Wij  adviseren  u daarom dan ook een deskundige in te schakelen. Want een verkeerd besluit of handeling of nalaten kan u veel geld kosten.

Wij kunnen een concept koopovereenkomst voor u opstellen of contact zoeken met een notaris in Frankrijk die een en ander verzorgt.

6 Verplichte Technische keuring bij huis verkopen Frankrijk. Dossier  Diagnostic Technique.

Attentie: Als u uw huis wilt verkopen, bent verplicht als verkoper eigenaar een technische keuring te laten plegen (Dossier Diagnostic Technique). Dit onderzoek behelst o.a. de rapporten met betrekking tot de staat van de electrische installatie en de gasinstallatie, de zwembadinstallatie. Een energielabel is verplicht. Ook de staat van de septic tank (fosse septique) moet tegenwoordig voor het moment van de verkoop worden gekeurd. Tenslotte is er ook een keuring op aanwezigheid lood en asbest. In  sommige regio’s moet het huis op de aanwezigheid van termieten, schimmels,  aardbevings- of overstromingsgevaar worden onderzocht.

7 Erkend bedrijf.

Dit onderzoek dient te worden uitgevoerd door een door de overheid erkend bedrijf. Het rapport dient aan de koper overhandigd te worden. U bent als verkoper niet verplicht de geconstateerde gebreken te laten repareren. Maar de koper zal kunnen eisen dat een en ander wordt gerepareerd of hij zal een lagere kooprijs bieden.

8 Bouwkundige keuring.

Als u uw huis in Frankrijk verkoopt  bent u  niet verplicht een  bouwkundige keuring te laten uitvoeren. Indien de koper dit wenst dan zal hij dat zelf moeten regelen en de uitslag van de keuring als ontbindende voorwaarde moeten laten opnemen in de koopovereenkomst.

9 Akte van overdracht . Acte de vente.

In  geval u zelf verkoopt, kiest u zelf ook een notaris voor de overdracht (acte de vente). De Franse term  wekt verwarring want het gaat niet om verkoop, doch om constatering door de notaris dat de eigendomsoverdracht kan plaatsvinden omdat er geen opschortende voorwaarden noch wettelijke beletselen bestaan. Probeer een notariskantoor te vinden die een goede naam heeft en zo mogelijk ook internationale ervaring heeft.

Let wel; het notariaat heeft niet dezelfde positie als in Nederland en is niet per definitie onafhankelijk. De koper van zijn kant kan ook zelf een notaris benoemen. Beide notarissen zijn dan verplicht om samen te werken. De opbrengst voor hun werkzaamheden moeten ze dan delen.

10 Notarissen in Frankrijk. Huis verkopen in Frankrijk

Vraag  de notaris om een tijdpad of tenminste om een indicatie wanneer de overdracht zal kunnen plaatsvinden. Het notariaat in Frankrijk werkt bureaucratisch en  langzaam en heeft een andere statuur dan in Nederland. Nog steeds met grote  verbazing bezoeken we  soms notarissen, waarbij het kantoor van de notaris meer lijkt op een magazijn dan een notariskantoor.

11 Ervaringen.

Onze ervaringen zijn over het algemeen zeker niet positief als het gaat om cliëntvriendelijk denken en  handelen van notarissen. Dit in verhouding tot Nederland, waar het notariaat terecht een goede naam heeft. In Frankrijk komt het redelijk vaak voor dat notariskantoren  mails niet beantwoorden of verzoeken om terug te bellen gewoonweg niet honoreren. In Nederland is dat onbestaanbaar. Noteer goed de gegevens van de notaris en houd regelmatig contact met de notaris. Een “strenge” mail van tijd tot tijd met het dreigen van juridische maatregelen kan zeker geen kwaad.

12 Lange termijn tussen koopovereenkomst en het passeren van de acte de vente. (te vergelijken met de eigndomsoverdracht in Nederland)

Houd rekening met het feit dat termijn tussen het moment van sluiten van de koopovereenkomst en het passeren van de acte de vente  (in Nederland moment van eigendomsoverdracht) in Frankrijk lang duurt. Dit komt  o.a. door het feit dat banken veel meer tijd nemen voor het onderzoek naar financieringsmogelijkheden maar ook omdat  gemeentes vaak het zogenaamde wettelijk voorkeursrecht (droit de préemption)  hebben. De verkoper moet zijn voornemen om te gaan vervreemden een zogenaamde DIA ( Déclaration D’ intention D’aliénier) indienen. Dit moet meestal bij de gemeente of andere rechthebbende. Daarna heeft de rechthebbende twee maanden de tijd om een besluit te nemen en mede te delen.

13 Aansprakelijkheid.

Let a.u.b. goed op.

Eenmaal gesloten overeenkomsten kunt u niet éénzijdig wijzigen en u kunt dus juridisch worden gehouden aan de gemaakte afspraken in de overeenkomst. Bovendien kunt u in de toekomst voor mogelijke schade als gevolg van onjuistheden in de verkoopovereenkomst aansprakelijk worden gesteld. Bijvoorbeeld indien u ten onrechte bent vergeten een bepaald item op te nemen, zoals een kettinbeding of andersoortige regeling.

Onze begeleiding bij verkoop

Wilt u inderdaad zelf verkopen dan  kunnen wij u bij het verkoopproces op de achtergrond begeleiden of adviseren vanaf het moment dat u een koper heeft gevonden en u het eens bent geworden over de verkoopprijs.  Dat is mogelijk voor het gehele proces of bepaalde onderdelen van het proces. Wij kunnen U dan over uw specifieke vragen adviseren.

We kunnen echter  ook het gehele traject van verkoop  voor u regelen en uitvoeren.  Dat wil zeggen het zoeken van een koper in Frankrijk zelf, in Nederland of een ander buitenlands land. We voeren alles voor u uit, zoals o.a. het contacten met de gemeente leggen, inspecties van het huis regelen, verkoopgesprekken voeren, koopovereenkomst in overleg met de notaris regelen, overdrachtsakte  met de notaris voorbereiden etc, juridische controle van de documenten, beëdigde vertalingen van documenten, controle eventuele aangifte winstbelasting, etc. Uiteraard worden alle concepten aan u voorgelegd en beslist u op alle punten.

We regelen vooraf  alle te verrichten werkzaamheden in een overeenkomst tot opdracht met u, zodat u direct duidelijkheid heeft over hetgeen u van ons kunt verwachten.  Voor tarieven, zie ” Mogelijke hulp en onze tarieven” elders op onze website. Heeft u nog vragen als u  (zelf) uw huis wilt verkopen, aarzel niet contact met ons op te nemen. Wij zijn er voor U.

https://france-residence.nl/helpdesk/