Koopcontract. Compromis de Vente.

Koopcontract. Compromis de vente.

Het koopcontract is gesloten indien de verkoper en de koper het onderling eens zijn geworden over de prijs en voorwaarden.  De wilsovereenstemming wordt vastgelegd in een zogenaamde Compromis de Vente. In de praktijk echter kan het toch nog vaak misgaan. Want een mondelinge overeenkomst is rechtsgeldig. Maar de koper zal bijna nooit kunnen bewijzen dat de verkoper en hij  het eens waren. De verkoper ontkent de verkoop, bijvoorbeeld omdat hij een andere koper heeft gevonden. Maak daarom als koper sluitende afspraken met de verkoper of zijn makelaar (bijvoorbeeld per mail). Leg bijvoorbeeld per mail vast dat de verkoper en u het eens. Mail hem ook wanneer hij de concept koopovereenkomst aan u zal toesturen. Probeer die termijn zo kort mogelijk te houden.

Term Voorlopig koopcontract is onjuist.

In het Nederlands wordt de koopovereenkomst  zeer ten onrechte ook voorlopig koopcontract genoemd. Deze term wekt verwarring. Er is niet veel “voorlopigs” aan.  Alleen is er de vaak voorkomende ontbindende voorwaarde van het verkrijgen van financiering. In de overeenkomst leggen partijen hun wederzijdse rechten en verplichtingen vast.

Dit document is dus zeer belangrijk. Het is daarom van belang veel aandacht aan de tekst te besteden. Voor dat u uw handtekening zet.

De term Voorlopig koopcontract is in Nederland overigens ontstaan omdat het  koopcontract de basis vormt voor  een tweede belangrijk moment. Namelijk de verplichte notariële eigendomsoverdracht. Onroerend goed  kan in Nederland  alleen in eigendom worden overgedragen via een zogenaamde notariële akte van levering.

Er geldt geen vormvereiste voor de koopovereenkomst en kan dus zoals men dit noemt een onderhandse akte zijn. Men kan deze dus zelf opstellen. Maar ook de makelaar en zelfs de notaris kan een dergelijke overeenkomst opmaken.

Maar in Frankrijk beslist de koper welke notaris de acte authentique zal opmaken, omdat  de koper de kosten betaalt. Een notaris kan dus soms een dubbele pet op hebben in die zin dat hij een de koopovereenkomst maakt in opdracht van de koper en ook de notariële akte passeert. Vaak besluit daarom een verkoper om een eigen notaris in te schakelen. Beide notarissen zorgen dan voor het passeren van de akte. Beide notarissen verdelen dan hun commissie.

Belangrijk verschil.

In Frankrijk gaat de eigendom direct over bij het sluiten van de koopovereenkomst. Echter in alle gevallen wordt er een koopovereenkomst gesloten met opschortende voorwaarden. Dat wil zeggen dat de overeenkomst pas definitief bestaat als aan een aantal nader omschreven voorwaarden is voldaan, zoals bijvoorbeeld het verkrijgen van financiering. Hiervoor geldt in Frankrijk een termijn van vijf en veertig dagen.

Een andere vaak voorkomende opschortende voorwaarde is het kunnen verkrijgen van een bouwvergunning .Het is wel van belang in de opschortende voorwaarden exact de voorwaarde te omschrijven met termijnen etc.

Een derde opschortende voorwaarde die zeer vaak voorkomt is het droit de préemption. Het kan zijn dat een organisatie bijvoorbeeld een gemeente een zogenaamd voorkeursrecht heeft op koop. De termijn om van dit recht gebruik te maken is vaak twee maanden.

Analyse compromis de vente ( koopcontract)

Maar neem daarom wel de tijd om de concept overeenkomst goed te bestuderen en zorgvuldig te analyseren.  Want het gaat om een cruciaal document. Hoe aardig de makelaar of de eigenaar ook is en hoe deskundig de notaris ook lijkt te zijn.  Er kunnen specifieke belastende zaken worden opgenomen die later zeer vervelend kunnen uitpakken. Denk aan erfdienstbaarheden, zoals het recht van overpad, op het perceel drukkende jachtrechten, oude rechten op voetpaden. Maar ook rechten op  het onttrekken van water uit een bron die zich op uw perceel bevindt etc.  Beter vooraf goed onderzoeken dan achteraf onprettige zaken ontdekken.

Denk ook om te vragen welke roerende zaken eventueel achterblijven in het huis. Het is verstandig deze zaken op te nemen in een lijst.  Deze lijst kan  als bijlage bij de koopovereenkomst toegevoegd worden.

Optie op koop.  Promesse de vente.

U kunt overwegen om een optie te vragen met een zekere termijn om te beslissen (promesse de vente). Maar houd er rekening mee dat u meestal een bedrag moet betalen (meestal 10 % van de verkoopprijs). Dit bedrag verbeurt  u, indien u afziet van de koop. Beslist u om definitief te kopen dan wordt deze betaalde 10 % in mindering gebracht op de koopprijs. De promesse de vente is pas geldig als deze binnen 10 dagen na ondertekening is geregistreerd bij de Belastingdienst. Hoewel in de praktijk verkopers en kopers in Frankrijk vaak denken dat een dergelijke optie niet veel voorstelt,  is dit onjuist. Het gaat wel degelijk om een juridisch afdwingbare overeenkomst.

Nadat de schriftelijke koopovereenkomst door partijen is getekend wordt het origineel aan de notaris gestuurd, die daarvan per aangetekend schrijven en met bericht van ontvangst een kopie aan de koper stuurt. De eerdergenoemde bedenktijd van tien  dagen binnen welke de koper alsnog zonder opgave van redenen van de koopovereenkomst af mag zien gaat namelijk pas lopen op de dag na ontvangst van laatstgenoemd schrijven.

Wettelijk recht op ontbinding

De koper heeft  na ontvangst van de per aangetekende van de notaris ontvangen notification, wettelijk  10  dagen de tijd (sinds augustus  2015) om de overeenkomst zonder nadere motivering en zonder een schadevergoeding ,  te annuleren.

Uiteraard is het in voorkomende gevallen verstandig  om een  opschortende  voorwaarde voor mogelijke financiering op te  nemen. De termijn hiervoor is in Nederland vaak 4 weken. In Frankrijk is een langere termijn gebruikelijk (45 dagen tot 90 dagen), omdat banken meer tijd nemen om al of niet tot een lening te besluiten.

Certificat  d’Urbanisme

U heeft als koper een certificat d’urbanisme nodig. Indien namelijk het voorgenomen gebruik in strijd is met het bestemmingsplan geeft de gemeente een negatieve beschikking. De vergunning  wordt afgegeven  door de plaatselijke gemeente. U kunt deze zelf aanvragen bij de gemeente maar de notaris doet dit standaard.

Droit de préemption

Het kan zijn dat een persoon of organisatie voorkeursrecht heeft op de aankoop van het betreffende onroerend goed. De notaris doet hier onderzoek naar.

Verkoper en koper hebben beiden algemeen geldende verplichtingen.

Zo is de  verkoper verplicht bepaalde documenten te overhandigen(bijvoorbeeld Reglementen,  financiële verslagen en verslagen van vergaderingen) in geval van een mede eigendom bij een flatgebouwen . Ook over de technische aspecten van het object dient een verkoper de koper gedetailleerd te informeren.

Verder moet de verkoper het rapport van de Dossier Diagnose Technique (DDT)overhandigen. Is het huis gebouwd voor  1997, dan zal ook een certificaat moeten worden aangeleverd waarin wordt vastgesteld of asbest in het pand aanwezig is. Is het huis gebouwd voor 1949 dan is ook een melding noodzakelijk over de  aanwezigheid van loodhoudende verf of plamuur.

De verkoper kan wel een clausule opnemen in de koopovereenkomst dat alle schade als gevolg van verborgen gebreken ten laste komen van de koper.

Dit kan uiteraard alleen als het gaat om een verborgen gebrek die de verkoper niet kende op het moment van de verkoop.

De koper daarentegen heeft ook verplichtingen . Zo moet hij zelf onderzoeken en afwegen of hij en zo ja tegen welke prijs hij het pand wil kopen. Hij moet bijvoorbeeld op basis van het rapport over de toestand van de electrische – en gasinstallatie zelf besluiten of hij het pand wil kopen.

Hij kan ook zelf onderzoeken hoe het bestemmingsplan van het gebied waar de woning of bouwperceel zich bevindt, er uit ziet.

Wil hij meer weten over de mogelijkheden tot aanbouw, of verbouw dan kan hij bij de gemeente een zogenaamd Certificat d’ urbanisme détaillé  opvragen.

Naar de notaris

De aller belangrijkste opschortende voorwaarde is echter wel dat de notaris heeft geconstateerd dat er geen opschortende voorwaarden meer zijn waaraan niet is voldaan. De notaris constateert dan dat de eigendom is overgegaan naar de koper.

Allereerst is het noodzakelijk om na te gaan of de verkoper ook daadwerkelijk eigenaar is van het object en als zodanig gerechtigd is om daar over te beschikken en het te verkopen.

Het komt nogal een voor dat de verkoper één van de erfgenamen is en dat naar later blijkt één van de andere erfgenamen niet akkoord gaat met de verkoop. Of het pand is  eigendom van beide echtgenoten en vereist daarom  de toestemming van beiden.

Verder onderzoekt de notaris of aan alle wettelijke verplichtingen is voldaan en onderzoekt hij of er nog beletselen of opschortende voorwaarden zijn die de eigendomsovergang zouden kunnen beletten.

Is dit niet het geval dan passeert hij de akte. Koper en verkoper hoeven hierbij niet aanwezig te zijn en kunnen een volmacht geven.