Categorie: Nieuws

In het geval dat een Nederlandse eigenaar die in Nederland woont maar een tweede huis in Frankrijk bezit, overlijdt hebben de erfgenamen een aantal plichten te vervullen.

Zo moet er aangifte worden gedaan bij de Franse fiscus. De erfgenamen hebben hier een jaar na overlijden de tijd voor. Dit lijk redelijk  lang maar voor dat alles is geregeld zijn er vaak al een behoorlijk aantal maanden gepasseerd. Het huis moet ook op naam worden gezet van de erfgenamen via een Franse notaris (attestation de propriété). Wie de erfgenamen zijn wordt in principe bepaald door het Nederlandse erfrecht. De Franse notaris zal vragen om een verklaring van erfrecht. Dit kan zijn een Europese verklaring van erfrecht die door een Nederlandse notaris wordt opgemaakt. Vraag vooraf naar de kosten. Vaak is een gewone verklaring van erfrecht die daarna beëdigd vertaald moet worden naar het Frans, een goedkopere oplossing.  

De Franse notaris zal ook vragen om een waarde-taxatie van het huis op moment van overlijden. 

Er zijn verschillende methoden die kunnen leiden tot een waardebepaling. Wel staat vast dat men het niet zelf kan bepalen. De waarde-vaststelling moet geschieden door een deskundige. De meest degelijke is een taxatie door een erkende makelaar, maar het nadeel hiervan is dat er behoorlijke kosten aan  zijn verbonden. De erfgenamen kunnen ook voor een ander methode kiezen: ze kunnen een notaris vragen om een reële schatting te maken. Ook kunnen ze in het kader van een mogelijke verkoop een waardebepaling laten doen door bijvoorbeeld twee makelaars. Hier zijn geen komsten aan verbonden. Opgemerkt moet worden dat er een verschil is tussen de vraagprijs en de werkelijke economische waarde.

Indien de Franse fiscus van mening is dat de waarde te laag is geschat zal de fiscus moeten aantonen dat de opgegeven waarde niet reëel is. 

Let wel: de Franse fiscus wil direct afrekenen na aangifte. Dus ook al wordt het huis niet meteen verkocht, de erfgenamen moeten direct de successierechten betalen. Uitstel van betaling is niet mogelijk. Twijfelen de erfgenamen over de hoogte van de erfenis dan kan men er voor kiezen de erfenis te verwerpen of om benificiair te aanvaarden. Benificiair aanvaarden houdt in dat eerst de erfenis beschreven wordt; zijn  de schulden hoger dan de opbrengsten dan kan men alsnog de erfenis verwerpen.  

Betaalt u niet te veel belasting of successierechten aan de Franse fiscus of hoeft u wellicht helemaal niets te betalen?

Voor Nederlanders die in Frankrijk een tweede huis hebben is het vaak complex om precies te weten welke belastingen en wanneer men deze moet betalen.

Verkoopt men een huis en heeft men meerwaarde ten opzichte van de aankoopprijs dan moet men in principe zogenaamde winstbelasting betalen. Daarnaast betaalt men ook nog een zogenaamde solidariteitsheffing. Er zijn onder bepaalde voorwaarden vrijstellingen en kortingen mogelijk maar de regeling is vrij complex.

Vooral de wat kleinere notariskantoren in de kleine dorpen zijn niet altijd goed op de hoogte van de laatste regelgeving. Wees alert en vraag dan altijd eerst een concept aangifte van de notaris.

En moet u successierechten betalen als u een woning erft? U valt dan als Nederlander die ook Nederlands ingezetene is toch onder de Franse fiscale wetgeving en mogelijk moet u successierechten betalen, een en ander afhankelijk van de vraag welke positie u als erfgenaam heeft ten opzichte van de erflater.

En het kan soms lastig zijn. De waarde van de woning moet worden getaxeerd op het moment van overlijden en mogelijk moet u dus erfbelasting betalen. En u moet direct betalen na de aangifte van de successie, ook al is de woning niet verkocht.

Woont u in Frankrijk, maar heeft u uw inkomen uit Nederland dan zult in principe onder de Nederlandse fiscale wetgeving vallen, behoudens o.a. de plaatselijke belastingen zoals de taxe foncière en de taxe d’habitation.

Wees op uw hoede bij het kiezen van een notaris in Frankrijk!

Helaas moeten we constateren dat het niveau van dienstverlening maar ook de inhoudelijke kennis nogal eens zwaar onder de maat is, althans bezien vanuit Nederlands perspectief.

Dienstverlening

Een gemiddeld notariskantoor in Frankrijk heeft geen idee dat men met cliënten te maken heeft, die met de nodige zorgvuldigheid benaderd en geïnformeerd moet worden. Zeer vaak zijn Nederlandse cliënten diep teleurgesteld omdat zij zeer lange tijd niets horen; sterker nog mails en brieven worden bij herhaling gewoonweg niet beantwoord. En de kantoormedewerkers zijn soms ook nog geïrriteerd indien men nadrukkelijk om antwoorden vraagt. Nederlanders gaan uit van het hoge niveau van dienstverlening van het Nederlandse notariaat. Stel uw verwachtingen bij maar zorg vooral voor een goede voorbereiding.

Probeer iets meer te weten te komen over de reputatie van het betreffende notariskantoor. Er zijn meer notarissen en u hoeft niet per sé de plaatselijke notaris te kiezen. Notaris op afstand is geen enkel bezwaar.

Maak goede afspraken vooraf met het kantoor over zaken als termijnen, informatievoorziening en mogelijke beëindiging van de dienstverlening. Vreemd genoeg wordt meestal in goed vertrouwen een notaris ingeschakeld zonder enige schriftelijke vastlegging, terwijl de financiële belangen groot kunnen zijn.

Als de notaris niets wil vastleggen zoek dan een andere notaris of leg zelf per mail bepaalde gemaakte afspraken vast.

Wij vermoeden dat Frankrijk als hermetisch gesloten natie voor invloeden van buitenaf nooit het vanuit het Amerika overgewaaide systeem van kwaliteitszorg heeft begrepen en zeker niet toegepast. Men kent het begrip totaal niet; ook de notaris denkt niet in termen van dienstverlening en cliëntrelatie. Hij is de autoriteit die zelf bepaalt hoe en wanneer hij handelt. Nu is het zo dat ook gemeentelijke en andere overheidsorganen langzaam opereren. Maar de notaris in formeert ongevraagd de cliënt daar zelden over.

Inhoudelijke kennis

Helaas maken we ook nogal eens mee dat de notaris niet op de hoogte is van belangrijke bepalingen inzake successierechten, winstbelasting en solidariteitsheffing, met name niet wanneer het gaat om eigenaren van een huis die niet- ingezetenen zijn.

Er worden soms pertinente fouten gemaakt door het notariskantoor zonder aansprakelijkheid te erkennen en de de buitenlandse cliënt blijft aansprakelijk en mag trachten het probleem (zoals betalen boete) op te lossen. De Franse fiscus is onverbiddelijk en het feit dat de notaris de fout gemaakt heeft (bijvoorbeeld overschrijden termijn) en/of dat u de Franse taal niet begrijpt en in het buitenland woont maakt daarbij niet uit.

En de notaris aansprakelijk stellen voor zijn fouten lukt vaak niet. Het is een lange en ingewikkelde weg die tijd en geld vraagt omdat men een advocaat moet inschakelen.

Meer weten: bel 0614902162 of 0653938163

mail: info@france-residence.nl of info@2france.nl

Per 24 augustus 2020 is ook bij verkoop van een bouwterrein soms een technische keuring verplicht.

Indien het bouwterrein zich bevindt in een zone met leemgrond is het verplicht bij de koopovereenkomst een technische keuring van de bodem toe te voegen. Het onderzoek moet aantonen welke risico’s er bestaan bij droogte of nat geworden terrein. met name inkrimpen of uitzetten van de leemgrond. Twee verordeningen van 6 augustus en 15 augustus 2020 regelen deze nieuwe verplichting.

Leemgrond kan de constructie met name bij licht uitgevoerde funderingen zoals bij individuele huizen verzwakken en scheuren veroorzaken. Het bodemonderzoek informeert de koper over de mogelijke risico’s en kan de aannemer van nut zijn bij de constructie van de fundering. Het bodemonderzoek moet gehecht worden aan de koopovereenkomst of als deze er niet is aan de akte van overdracht.

Het bodemonderzoek betreft :

• de verkoop van bouwgrond bestemd voor de bouw van individuele huizen;
• de overeenkomsten met betrekking tot bouwwerkzaamheden of projectbeheer met name voor individuele huizen.

Het bodemonderzoek betreft niet:

werkzaamheden die geen invloed hebben op de fundering of de structuur van het gebouw, de waterstroom of de warmte-uitwisseling tussen de grond en de ondergrond van het gebouw

werkzaamheden aan uitbreidingen, waaronder veranda’s en garages, als het projectgebied minder dan 20 m2 bedraagt en als deze nieuwbouw wordt losgekoppeld van het bestaande gebouw.

Waaruit bestaat het onderzoek?

In het geval van onbebouwde grond moet de “voorafgaande” bodemstudie (type G1) door de verkoper worden verstrekt. Hiermee worden de geotechnische risico’s van een perceel in kaart gebracht en worden algemene bouwkundige principes gedefinieerd om het risico te voorkomen. De kosten ervan worden geraamd op 500 euro, inclusief belastingen, en de geldigheidsduur is 30 jaar.