Koopcontract. Compromis de Vente.

Koopcontract. Compromis de vente. 

Het koopcontract is gesloten indien de verkoper en de koper het onderling eens zijn geworden over de prijs en voorwaarden.  De wilsovereenstemming wordt vastgelegd in een zogenaamde Compromis de Vente. In de praktijk echter kan het toch nog vaak misgaan. Want een mondelinge overeenkomst is rechtsgeldig. Maar de koper zal bijna nooit kunnen bewijzen dat de verkoper en hij  het eens waren. De verkoper ontkent de verkoop, bijvoorbeeld omdat hij een andere koper heeft gevonden. Maak daarom als koper sluitende afspraken met de verkoper of zijn makelaar (bijvoorbeeld per mail). Leg bijvoorbeeld per mail vast dat de verkoper en u het eens. Mail hem ook wanneer hij de concept koopovereenkomst aan u zal toesturen. Probeer die termijn zo kort mogelijk te houden.

Term Voorlopig koopcontract is onjuist.

In het Nederlands wordt de koopovereenkomst  zeer ten onrechte ook voorlopig koopcontract genoemd. Deze term wekt verwarring. Er is niet veel “voorlopigs” aan.  Alleen is er de vaak voorkomende ontbindende voorwaarde van het verkrijgen van financiering. In de overeenkomst leggen partijen hun wederzijdse rechten en verplichtingen vast.

Dit document is dus zeer belangrijk. Het is daarom van belang veel aandacht aan de tekst te besteden. Voor dat u uw handtekening zet.

Compromis de vente. Koopcontract

De term Voorlopig koopcontract is overigens ontstaan omdat het  koopcontract de basis vormt voor  een tweede belangrijk moment. Namelijk de verplichte notariële eigendomsoverdracht. Onroerend goed  kan in Nederland en in Frankrijk alleen in eigendom worden overgedragen via een zogenaamde notariële akte van levering.  Ook wel genaamd transportakte (acte de vente, of acte authentique).

Analyse compromis de vente ( koopcontract).

Maar neem daarom wel de tijd om de concept overeenkomst goed te bestuderen en zorgvuldig te analyseren.  Want het gaat om een cruciaal document. Hoe aardig de makelaar of de eigenaar ook is.  Er kunnen specifieke belastende zaken worden opgenomen die later zeer vervelend kunnen uitpakken. Denk aan erfdienstbaarheden, zoals het recht van overpad, op het perceel drukkende jachtrechten, oude rechten op voetpaden. Maar ook rechten op  het onttrekken van water uit een bron die zich op uw perceel bevindt etc.  Beter vooraf goed onderzoeken dan achteraf onprettige zaken ontdekken.

Denk ook om te vragen welke roerende zaken eventueel achterblijven in het huis. Het is verstandig deze zaken op te nemen in een lijst.  Deze lijst kan  als bijlage bij de koopovereenkomst toegevoegd worden.

Optie op koop.  Promesse de vente.

U kunt overwegen om een optie te vragen met een zekere termijn om te beslissen (promesse de vente). Maar houd er rekening mee dat u meestal een bedrag moet betalen (meestal 10 % van de verkoopprijs). Dit bedrag verbeurt  u, indien u afziet van de koop. Beslist u om definitief te kopen dan wordt deze betaalde 10 % in mindering gebracht op de koopprijs. De promesse de vente is pas geldig als deze binnen 10 dagen na ondertekening is geregistreerd bij de Belastingdienst. Hoewel in de praktijk verkopers en kopers in Frankrijk vaak denken dat een dergelijke optie niet veel voorstelt,  is dit onjuist. Het gaat wel degelijk om een juridisch afdingbare overeenkomst.

Wettelijk recht op ontbinding

De koper heeft  na ondertekening wettelijk  10  dagen de tijd (sinds augustus 2015) om de overeenkomst zonder nadere motivering en zonder een schadevergoeding te betalen,  te annuleren.

Uiteraard is het in voorkomende gevallen verstandig  om een  ontbindende voorwaarde voor mogelijke financiering op te  nemen. De termijn hiervoor is in Nederland vaak 4 weken. In Frankrijk is een langere termijn gebruikelijk, omdat banken meer tijd nemen om al of niet tot een lening te besluiten.